Valuation MCQ Quiz in हिन्दी - Objective Question with Answer for Valuation - मुफ्त [PDF] डाउनलोड करें

व्याख्या:

किराया विवरण एक प्रकार का दस्तावेज़ है जो किरायेदार को यह बताता है कि किराए के लिए उन्हें कितना पैसा देना है और इसका भुगतान कब करना है।

दोनों पक्षों के अलग-अलग होने की स्थिति में मकान मालिक और किरायेदार के बीच हमेशा एक किराया समझौता तैयार किया जाना चाहिए। हालांकि, विशेष परिस्थितियों में अगर मकान मालिक और किरायेदार दोनों एक जैसे हैं तो किराया समझौता से बचा जा सकता है।

दिए गए विकल्पों में से अंतिम विकल्प, आवासीय भवन सरकार के स्वामित्व में है अर्थात सरकार मालिक है और बाद में इसे सरकार द्वारा फील्ड ऑफिस या डेटा संग्रह में परिवर्तित कर दिया जाता है, इसलिए किरायेदार भी सरकार का कुछ विभाग है, इसलिए किराया विवरण की कोई आवश्यकता नहीं है।

टेंडर की तीन-लिफाफा प्रणाली में प्रक्रिया निम्नानुसार संरचित है:

1. पहला लिफाफा – पूर्व-योग्यता लिफाफा / पात्रता मानदंड डॉक्यूमेंट

इसमें बोलीदाता की पात्रता साबित करने वाले डॉक्यूमेंट शामिल हैं, जैसे:

• पंजीकरण प्रमाण पत्र
• अनुभव प्रमाण पत्र
• वित्तीय स्थिरता डॉक्यूमेंट़
• PAN, GST और अन्य वैधानिक पंजीकरण
• शपथपत्र और घोषणाएँ

इसे सबसे पहले उन बोलीदाताओं को छांटने के लिए खोला जाता है जो आगे बढ़ने के लिए योग्य नहीं हैं।

2. दूसरा लिफाफा – तकनीकी बोली

इसमें तकनीकी विनिर्देश, निर्माण पद्धति, कार्य योजना, मशीनरी विवरण, जनशक्ति उपलब्धता आदि शामिल हैं।
केवल उन लोगों के लिए खोला जाएगा जो पहले लिफाफे के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं।

3. तीसरा लिफाफा – वित्तीय बोली

इसमें कार्य निष्पादन के लिए वास्तविक उद्धृत मूल्य या दरें शामिल हैं।
केवल तकनीकी रूप से योग्य बोलीदाताओं के लिए खुला

मूल्यांकन में कुछ महत्वपूर्ण परिभाषाएँ:

1. बाजार मूल्य: खुले बाजार में एक संपत्ति का मूल्य और यह समय पर निर्भर करता है।
2. अंकित मूल्य: यह आवश्यक मूल्यह्रास की अनुमति के बाद अकाउंट बुक में दिखाई गई राशि है।

• अंकित मूल्य = वास्तविक लागत - मूल्यह्रास

3. अप्रचलन: किसी भी संरचना का मूल्य तारीख शैली, संरचनात्मक डिजाइन आदि से बाहर हो जाने से कम हो जाता है, जिसे अप्रचलन कहा जाता है।
4. अवशिष्ट मूल्य: किसी बिल्डिंग के विघटित होने पर उसका जीवन खत्म हो जाता है। किसी भवन का अवशिष्ट मूल्य निर्माण की कुल लागत का लगभग 10% हो सकता है।
5. निस्तारण मूल्य: यह उपयोगिता अवधि के अंत में विघटित किए बिना मूल्य है। यह शून्य, सकारात्मक और नकारात्मक हो सकता है।
6. संकट मूल्य: युद्ध या दंगे के डर के कारण किसी समय किसी संपत्ति का मूल्य पूरे बाजार मूल्य को प्राप्त नहीं कर सकता है। तब संपत्ति के इस मूल्य को संकट मूल्य कहा जाता है।

अवधारणाएँ:

मूल्यह्रास की सीधी-रेखा विधि मूल्यह्रास की निरंतर दर मानती है। यह गणना करता है कि एक वर्ष में एक विशिष्ट संपत्ति कितना मूल्यह्रास होता है और फिर उसके बाद प्रत्येक वर्ष में उस राशि से संपत्ति का कितना मूल्यह्रास होता है।

अपनी संपत्ति के लिए सीधी-रेखा मूल्यह्रास दर की गणना करने के लिए कुल मूल्यह्रास प्राप्त करने के लिए संपत्ति लागत से निस्तारण मूल्य को घटाएं, और फिर वार्षिक मूल्यह्रास प्राप्त करने के लिए उसे उपयोगी जीवन से विभाजित करें:

वार्षिक मूल्यह्रास = (खरीद मूल्य - निस्तारण मूल्य) / उपयोगी जीवन

गणना:

भवन निर्माण की लागत अर्थात खरीद मूल्य = रु. 50, 000/-

निस्तारण मूल्य = खरीद मूल्य का 10% = रु. 5,000/-

इमारत का डिजाइन जीवन = 50 वर्ष

वार्षिक मूल्यह्रास = (50,000-5,000)/50

⇒ वार्षिक मूल्यह्रास = रु. 900/वर्ष

सीधी-रेखा मूल्यह्रास विधि के अनुसार भवन प्रति वर्ष रु. 900 का मूल्यह्रास करेगा।

30 वर्षों के अंत में कुल मूल्यह्रास = रु. 900 × 30 = रु. 27,000/-

30 वर्षों के अंत में वर्तमान मूल्य = {खरीद मूल्य} – {30 साल के अंत में कुल मूल्यह्रास}

= रु. 50,000 – रु. 27000

= रु. 23,000 / - उत्तर।

व्याख्या:

केंद्र रेखा विधि:

• इस विशेष विधि में पहले दीवार की मध्य रेखा की लंबाई की गणना की जाती है, फिर कुल मात्रा प्राप्त करने के लिए इसकी लंबाई को चौड़ाई और ऊंचाई से गुणा किया जाता है।
• यह विधि बहुत शीघ्र और सटीक परिणाम देती है।
• भवन अनुमान के आयताकार, गोलाकार, षट्कोणीय, अष्टकोणीय आकार के लिए उपयुक्त।
• केन्द्र रेखा पद्धति का उपयोग करते समय कोनों के लिए कोई कटौती नहीं की जाएगी।

Additional Information

पृथक दीवार विधि:

• अनुदैर्ध्य दिशा में बाहरी दीवार की लंबाई और अनुप्रस्थ दिशा में चलने वाली आंतरिक दीवार की लंबाई का मूल्यांकन किया जाता है, फिर मात्रा की गणना लंबाई x चौड़ाई x ऊंचाई से गुणा करके की जाएगी।
• अनुदैर्ध्य दिशा में, अधिरचना के मामले में दीवार की लंबाई सामान्यतः मिट्टी के काम से ईंटवर्क तक कम हो जाती है।

उपयोग किए जाने वाले सूत्र निम्न हैं:

लंबी दीवार की लंबाई (बाहर से बाहर) = केंद्र से केंद्र की लंबाई + एक तरफ आधी चौड़ाई + दूसरी तरफ आधी चौड़ाई = केंद्र से केंद्र की लंबाई + एक चौड़ाई

छोटी दीवार की लंबाई (अंदर से अंदर) = केंद्र से केंद्र की लंबाई - एक चौड़ाई

लंबी दीवार - छोटी दीवार विधि:

यह विधि परिभाषित करती है, कमरे की लंबाई के साथ दीवार को लंबी दीवार माना जाता है और लंबी दीवार के लंबवत दीवार को छोटी दीवार माना जाता है।

उपयोग किए जाने वाले सूत्र निम्न हैं:

धारणा:

वर्षीय क्रय 1.00 रु के निश्चित ब्याज दर पर वार्षिकी प्राप्त करने के लिए निवेश की जाने वाली पूँजी रकम के रुप में परिभाषित किया जाता है।

निक्षेप गुणांक = \(\rm{S=\frac{i_s}{(1+{i_s})^n-1}} \)

वर्षीय क्रय = \(\frac{{1}}{{{\bf{i}} + {\bf{s}}}}\)

जहाँ

i = ब्याज की दर और s = निक्षेप विधि गुणांक

गणना:

is = 0.03

निक्षेप गुणांक (s) = \(\rm{S=\frac{i_s}{(1+{i_s})^n-1}} \rm{=\frac{0.03}{(1+0.03)^{30}-1}} =0.021\)

i = 0.05

वर्षीय क्रय = \(\rm{\frac{1}{i+s}=\frac{1}{0.05+0.021}}\)= 14.08 ≈ 14

संकल्पना:

1. सीधी-रेखा पद्धति : यह मानता है कि संपत्ति के मूल्य में हानि हर साल समान होती है और इसके उपयोगी जीवन के अंत में यह इसके रद्दी मूल्य के बराबर होता है।

\({\rm{Annual\;Depreciation}} = \frac{{{\rm{Purchasing\;cost}} - {\rm{salvage\;value}}}}{{{\rm{life\;of\;machine}}}}\)

2. स्थिर प्रतिशत विधि: यह मानता है कि प्रत्येक वर्ष की शुरुआत में संपत्ति एक निरंतर प्रतिशत से अपने मूल्य को खो देती है। (n = मशीन का जीवनकाल)

\(Annual{\rm{ }}\;Depreciation = 1 - {\left( {\frac{{Scrap{\rm{ }}value}}{{original{\rm{ }}cost}}} \right)^{\frac{1}{n}}}\)

गणना:

दिया गया है,

तय लागत (FC) या खरीद लागत = Rs. 2,00,000

रद्दी मूल्य (SV) = Rs. 50,000

मशीन का जीवनकाल, n = 5 Years

कुल मूल्यहृास = FC - SV

= 2,00,000 - 50,000

= Rs. 1,50,000/-

प्रति वर्ष मूल्यहृास = \(\frac{{{\rm{Total\;Depreciation}}}}{{{\rm{Deign\;life}}}}\)

= \(\frac{{{\rm{\;}}1,50,000}}{5}\)

= Rs. 30,000

सीधी रेखा पद्धति के लिए, मूल्यह्रास विधि वार्षिक मूल्यह्रास दर (K) निम्न सूत्र द्वारा दी जाती है:

\({\rm{K}} = \frac{{{\rm{Depreciation\;per\;year}}}}{{{\rm{total\;depreciation}}}}\)

K = \(\frac{{30,000}}{{150000}}\) = 0.2

इसलिए, मूल्यहृास और कुल मूल्यहृास क्रमशः 0.2 और Rs. 1,50,000 होगा।

क्षेत्र के भिन्न  प्रकार निम्नानुसार है:

फर्श क्षेत्र:

इमारत का फर्श क्षेत्र दीवारों के बीच में फर्श का कुल क्षेत्रफल है और इसमें सभी कमरों के बरामदे, गलियारे आदि के फर्श शामिल हैं। फर्श का क्षेत्र दीवारों से घिरे कुरसी क्षेत्र के बराबर होता है।

इमारत के फर्श क्षेत्र में निम्नलिखित शामिल नहीं होता हैं:

1. इमारत के फर्श क्षेत्र में दरवाजे और ओपनिंग के सील्स शामिल नहीं हैं।

2. दीवारों, खंभे और किसी अन्य मध्यवर्ती आलम्बन के द्वारा अधिकृत किया गया क्षेत्र होता है।

कुरसी क्षेत्र:

यह किसी भी मंजिल के तल स्तर या तहखाने के तल स्तर पर मापन किया जाने वाला छतदार निर्मित क्षेत्र है।

कुरसी क्षेत्र को निर्मित क्षेत्र भी कहा जाता है और यह आंतरिक और बाहरी दीवारों सहित इमारत का अधिकृत पूरा क्षेत्र है। यह आमतौर पर कालीन क्षेत्र से 10-20% अधिक होता है।

कालीन क्षेत्र:

यह एक उपयोगी क्षेत्र या रहने योग्य क्षेत्र या सुगम क्षेत्र है।

यह परिसंचरण क्षेत्र, बरामदा, गलियारे, मार्ग, सीढ़ी, लिफ्ट, प्रवेश द्वार आदि, और सेनेटरी आवास, एयर कंडीशनिंग कमरे, आदि के रूप में अन्य गैर-अनुपयोगी क्षेत्रों का कुल फर्श क्षेत्र के बिना होता है।

परिसंचरण क्षेत्र:

1. इमारत का ऊर्ध्वाधर परिसंचरण क्षेत्र सीढ़ियों, लिफ्टों और उनसे संलग्न प्रवेशद्वारों द्वारा अधिकृत किया गया क्षेत्र या स्थान है जो इमारत के उपयोगकर्ताओं के ऊर्ध्वाधर गतिविधि के लिए आवश्यक हैं।

इसे इमारत के कुरसी क्षेत्र के 4 से 5% के रूप में लिया जा सकता है।

2. बरामदे, मार्ग, गलियारे, बालकनियों, बरामदों आदि के क्षेत्र में एक इमारत का क्षैतिज परिसंचरण क्षेत्र, भवन के उपयोगकर्ताओं की क्षैतिज गतिविधि के लिए आवश्यक होता है।

इसे इमारत के कुरसी क्षेत्र के 10 से 15% के रूप में लिया जा सकता है।

स्पष्टीकरण:

नालीदार शीट की सतहों और नैनीताल आकार की छत की सतहों को निम्न प्रतिशत द्वारा अपने क्षेत्रों को बढ़ाने के बाद समतल सतहों के साथ शामिल किया जाएगा:

a) नालीदार इस्पात शीट - 14 प्रतिशत

b) नैनीताल आकार छत (चक्कर के साथ समतल शीट) - 10 प्रतिशत

c) नालीदार शीट के साथ नैनीताल आकार छत - 25 प्रतिशत

d) एस्बेस्टस सीमेंट शीट, नालीदार - 20 प्रतिशत

e) एस्बेस्टस सीमेंट शीट, अर्ध-नालीदार - 10 प्रतिशत

अवधारणाएँ:

मूल्यह्रास की सीधी-रेखा विधि मूल्यह्रास की निरंतर दर मानती है। यह गणना करता है कि एक वर्ष में एक विशिष्ट संपत्ति कितना मूल्यह्रास होता है और फिर उसके बाद प्रत्येक वर्ष में उस राशि से संपत्ति का कितना मूल्यह्रास होता है।

अपनी संपत्ति के लिए सीधी-रेखा मूल्यह्रास दर की गणना करने के लिए कुल मूल्यह्रास प्राप्त करने के लिए संपत्ति लागत से निस्तारण मूल्य को घटाएं, और फिर वार्षिक मूल्यह्रास प्राप्त करने के लिए उसे उपयोगी जीवन से विभाजित करें:

वार्षिक मूल्यह्रास = (खरीद मूल्य - निस्तारण मूल्य) / उपयोगी जीवन

गणना:

भवन निर्माण की लागत अर्थात खरीद मूल्य = रु. 50, 000/-

निस्तारण मूल्य = खरीद मूल्य का 10% = रु. 5,000/-

इमारत का डिजाइन जीवन = 50 वर्ष

वार्षिक मूल्यह्रास = (50,000-5,000)/50

⇒ वार्षिक मूल्यह्रास = रु. 900/वर्ष

सीधी-रेखा मूल्यह्रास विधि के अनुसार भवन प्रति वर्ष रु. 900 का मूल्यह्रास करेगा।

30 वर्षों के अंत में कुल मूल्यह्रास = रु. 900 × 30 = रु. 27,000/-

30 वर्षों के अंत में वर्तमान मूल्य = {खरीद मूल्य} – {30 साल के अंत में कुल मूल्यह्रास}

= रु. 50,000 – रु. 27000

= रु. 23,000 / - उत्तर।

संकल्पना:

वार्षिक निक्षेप निधि(I) इसके द्वारा दी जाती है:

\(I = \;\frac{{Si}}{{{{\left( {1 + i} \right)}^n} - 1}}\)

जहाँ,

S = संचित की जाने वाले निक्षेप निधि की कुल राशि

i = ब्याज की दर

n = निक्षेप निधि संचित करने के लिए लगने वाले वर्षों की संख्या 

गणना:

S = कीमत - रद्दी मूल्य = 25000 - 3000 = 22000

n = 40 वर्ष

r = 5%

\(\rm{I = \;\frac{{22000 \times 0.05}}{{{{\left( {1 + 0.05} \right)}^{40}} - 1}} = 182.11}\)

∴ वार्षिक निक्षेप निधि 182/- रु होगी।

अवधारणा:

सरल रेखा विधि में, यह माना जाता है कि संपत्ति हर साल एक ही राशि से अपना मूल्य ह्रास करती  है। हर साल मूल लागत में से  एक निश्चित राशि काटी जाती है, ताकि उपयोगिता अवधि के अंत में केवल अवशिष्ट मूल्य छोड़ा जा सके।

वार्षिक मूल्यह्रास निम्न द्वारा दिया जाता है:

\(D = \frac{{Original\;cost\; - Scrap\;value}}{{life\;in\;years}} = \frac{{C - S}}{n}\)

जहां D = वार्षिक मूल्यह्रास, S =अवशिष्ट मूल्य और n वर्ष में जीवन

गणना:

n = 10 वर्ष

S = 50,000 रुपये

C =10,00,000 रुपये

\(D = \frac{{1000000 - 50000}}{{10}} = Rs.95000\;per\;year\)

5 साल के अंत में संपत्ति का अंकित मूल्य = मूल लागत - 5 × D = 1000000 - 5 × 95000 =  525000

संकल्पना:

निक्षेपण निधि विधि:

यह किसी परिसंपत्ति के उपयोगी जीवन के अंत में उसे बदलने के लिए पर्याप्त धन उत्पन्न करते हुए मूल्यह्रास करने की एक तकनीक है। n वर्षों के लिए निक्षेपण निधि गुणांक (S) सूत्र नीचे दिया गया है:

\(S = {i \over {(1+i_s)^n-1}}\)

जहाँ i_s = निक्षेपण निधि की ब्याज दर, i = ब्याज दर, और S = निक्षेपण निधि गुणांक

वर्ष की खरीद (YP):

इसे एक निश्चित ब्याज दर पर 1.00 रुपये की वार्षिकी प्राप्त करने के लिए निवेश करने के लिए आवश्यक पूंजी राशि के रूप में परिभाषित किया गया है।

\(YP = {1 \over (i+S)}\)

जहाँ i = ब्याज की दर, और S = निक्षेपण निधि गुणांक

गणना:

दिया गया डेटा

ब्याज की दर (I) = 7% = 0.07

वार्षिक निक्षेपण निधि (S) का गुणांक = 0.43

तो, वर्ष की खरीद (YP)

\(YP = {1 \over (i+S)} = {1 \over (0.07+0.43)} = {1 \over (0.50)}\) = 2

अवधारणा:

क्षेत्र के भिन्न  प्रकार निम्नानुसार है:

फर्श क्षेत्र:

• इमारत का फर्श क्षेत्र दीवारों के बीच में फर्श का कुल क्षेत्रफल है और इसमें सभी कमरों के बरामदे, गलियारे आदि के फर्श शामिल हैं।
• फर्श का क्षेत्र दीवारों से घिरे कुरसी क्षेत्र के बराबर होता है।

इमारत के फर्श क्षेत्र में निम्नलिखित शामिल नहीं होता हैं:

• इमारत के फर्श क्षेत्र में दरवाजे और ओपनिंग के सील्स शामिल नहीं हैं।
• दीवारों, खंभे और किसी अन्य मध्यवर्ती आलम्बन के द्वारा अधिकृत किया गया क्षेत्र होता है।

कुरसी क्षेत्र:

• यह किसी भी मंजिल के तल स्तर या तहखाने के तल स्तर पर मापन किया जाने वाला छतदार निर्मित क्षेत्र है।
• कुरसी क्षेत्र को निर्मित क्षेत्र भी कहा जाता है और यह आंतरिक और बाहरी दीवारों सहित इमारत का अधिकृत पूरा क्षेत्र है। यह आमतौर पर कालीन क्षेत्र से 10-20% अधिक होता है।

कालीन क्षेत्र:

• यह एक उपयोगी क्षेत्र या रहने योग्य क्षेत्र या सुगम क्षेत्र है।
• यह परिसंचरण क्षेत्र, बरामदा, गलियारे, मार्ग, सीढ़ी, लिफ्ट, प्रवेश द्वार आदि, और सेनेटरी आवास, एयर कंडीशनिंग कमरे, आदि के रूप में अन्य गैर-अनुपयोगी क्षेत्रों का कुल फर्श क्षेत्र के बिना होता है।

परिसंचरण क्षेत्र:

1. इमारत का ऊर्ध्वाधर परिसंचरण क्षेत्र सीढ़ियों, लिफ्टों और उनसे संलग्न प्रवेशद्वारों द्वारा अधिकृत किया गया क्षेत्र या स्थान है जो इमारत के उपयोगकर्ताओं के ऊर्ध्वाधर गतिविधि के लिए आवश्यक हैं।

इसे इमारत के कुरसी क्षेत्र के 4 से 5% के रूप में लिया जा सकता है।

2. बरामदे, मार्ग, गलियारे, बालकनियों, बरामदों आदि के क्षेत्र में एक इमारत का क्षैतिज परिसंचरण क्षेत्र, भवन के उपयोगकर्ताओं की क्षैतिज गतिविधि के लिए आवश्यक होता है।

इसे इमारत के कुरसी क्षेत्र के 10 से 15% के रूप में लिया जा सकता है।

स्पष्टीकरण:

पट्टाधारक को पट्टेदार के रूप में जाना जाता है और पट्टे के दस्तावेज में निर्दिष्ट शर्तों के तहत निश्चित अवधि के लिए संपत्ति का भौतिक अधिकार रखता है।
पट्टे के अन्य रूप इस प्रकार हैं:

भवन पट्टा: इस प्रकार के पट्टे में, एक पूर्ण स्वामित्व की भूमि के खुले भूखंड के मालिक ने अपनी जमीन को प्रीमियम या जमीन के किराए या दोनों के संयोजन पर सहमत होने के बाद पट्टाधारी को दिया है।

पट्टा धारक तब एक निर्दिष्ट राशि और निर्दिष्ट समय के भीतर वहाँ एक इमारत खड़ी कर सकता है और वह संपत्ति का रखरखाव करता है और ऐसी संपत्ति के माध्यम से आय कमाई या निवास कर सकता है।

व्यावसायिक पट्टा: इस प्रकार में,संपत्ति का मालिक पट्टे को प्रीमियम या किराए या दोनों के संयोजन के साथ किसी अन्य व्यक्ति के लिए एक निश्चित अवधि के लिए भूमि और इमारत या अन्य संरचनाओं को अध्यावास के लिए दे सकता है।

उप पट्टा - एक पट्टाधारक अपने पट्टे की संपत्ति के उप-पट्टे को मूल पट्टे के नियमों और शर्तों के अधीन अन्य व्यक्तियों को दे सकता है और स्थानीय नियमों या न्यायालय द्वारा अनुमति मिल सकती है।

स्थायी पट्टा - जब किसी संपत्ति का पट्टा इस शर्त के साथ कई वर्षों के लिए दिया जाता है कि पट्टाधारी की इच्छा के अनुसार अंतहीन समय तक पट्टे का समय समय पर नवीनीकरण हो सकता है।

जब किसी पट्टे को 99 वर्ष की अवधि के लिए दिया जाता है, तो इसे दीर्घकालिक पट्टा के रूप में जाना जाता है और जब यह 999 वर्षों के लिए होता है, तो इसे स्थायी या अंतहीन अवधि कहा जाता है।

एक अल्पकालिक पट्टा आम तौर पर छह महीने से कम की अवधि के पट्टे को संदर्भित करता है। अक्सर, वे एक महीने से महीने के किराये के समझौते पर आधारित होते हैं, जो प्रत्येक महीने के अंत में नवीनीकृत हो सकता है या नहीं।